PUBLICACIONES


 

Esta es la sección destinada a la publicación de artículos de situación/opinión en el campo jurídico. La temática está abierta a cualquier disciplina del Derecho, no obstante lo cual se abordarán con mayor frecuencia temas relacionados con el catálogo de servicios de este despacho.

Los artículos se plantean desde una perspectiva eminentemente práctica, alejándose en la medida de lo posible de disquisiciones doctrinales de mayor trascendencia académica que real, con el  confesado propósito de que puedan servir de provechosa guía de actuación en alguna ocasión.

Esperamos sean de su interés.


SOBRE EL IRPH Y EL COMPORTAMIENTO DE ALGUNAS ENTIDADES EN PLENO CONFINAMIENTO POR EL COVID-19

Siempre se ha dicho que cuando el agua corre revuelta, es buen día para practicar el arte de la pesca y de eso saben mucho las entidades bancarias y las aseguradoras. Pensaba sólo referirme en estas líneas a los bancos, pero la llamada de varios clientes en apenas unas horas dándome noticia de los mismos hechos, me ha hecho pensar que son tan buenos pescadores los unos como las otras, así que los renglones que siguen pueden hacerse extensivo a ambos tipos de negocio.

El 3 de marzo de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaba sentencia en el asunto C-125/2018, es decir y para ponernos a todos en antecedentes, el asunto sobre las hipotecas comúnmente conocidas como IRPH. Expliquemos esto un poco. Ha habido gente que te ha llegado al despacho preguntando por la razón por la que su hipoteca nunca bajaba de precio a pesar de que el Euribor no paraba de bajar y después de estudiar su escritura se alcanzaba la conclusión de que su hipoteca tenía un <suelo>, vaya por Dios, qué pena, y por esa razón por más que el Euribor bajaba su cuota mensual ésta permanecía inalterada. Tras no pocos avatares judiciales, finalmente, se ha llegado a la conclusión para esos casos, de que en el supuesto de que tras el oportuno análisis de la cláusula suelo se determine su abusividad, procede la restitución de lo cobrado de más desde el mismo momento del nacimiento de la relación contractual. Pero por otra parte, ha habido gente que te ha llegado al despacho durante este tiempo a los que tras el análisis de la escritura les explicabas que su escritura no es que tuviera suelo, es que estaba referenciada al IRPH y este índice no bajaba como lo hacía el EURIBOR. Para que nos entendamos, si coges y plantas en una gráfica la evolución de este último, hay fluctuaciones importantes, y a los efectos que interesa al obligado a pagar, en los últimos años a la baja, pero si en esa gráfica superpones la evolución del primero, esto es, el famoso IRPH, te das cuenta que apenas fluctúa, o lo que es lo mismo y a efectos meramente prácticos, se comporta de forma muy parecida a si tuvieras una cláusula suelo sin tenerla.

Pues bien, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 3 de marzo de 2020 concluye, de forma muy resumida y para que nos hagamos una rápida idea:

-Los tribunales de los Estados miembros deben siempre asegurarse de que las cláusulas que se refieran al objeto principal de los contratos son claras y comprensibles.

-Las cláusulas que fijen en los contratos de préstamo hipotecario un tipo de interés variable no sólo deberán ser comprensibles en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento correcto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dichas cláusulas para sus obligaciones financieras.

- El Tribunal de Justicia ha considerado que la Directiva (esta es la norma que está interpretando en su resolución) no se opone a que, en caso de declaración de nulidad de una cláusula contractual abusiva que fija un índice de referencia para el cálculo de los intereses variables de un préstamo, el juez nacional lo sustituya por un índice legal aplicable a falta de acuerdo en contrario de las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pudiera subsistir tras la supresión de la cláusula abusiva y que la anulación del contrato en su totalidad dejara al consumidor expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales.

Es decir y resumiendo, que el índice de referencia IRPH puede ser valorado por el Juez desde la perspectiva de la normativa de protección de los derechos de los consumidores, puede llegar a la conclusión de que es abusivo y si alcanza esa conclusión puede llegar a sustituirlo por otro índice legal, tras la valoración, como decimos, de las circunstancias concurrentes. En definitiva, y no hace falta ser un experto en finanzas para alcanzar esta conclusión, si la sustitución se produce y se hace por el índice EURIBOR, la entidad bancaria puede verse en la obligación de devolver al consumidor, dependiendo de la cuantía del préstamo, muchos miles de euros.

¿Y qué es lo que ocurre en estos días, de desastre nacional en lo económico y en lo social, con montones de familias al borde de o directamente en la quiebra anímica y financiera? Pues que ya hay entidades, las que están principalmente afectadas por este tipo de productos, que se ponen al habla con los clientes y les ofrecen un pacto la mar de tentador: Les cambian el índice de referencia (IRPH) por el más común (EURIBOR) y eso les va a suponer una significativa rebaja en la cuota, a cambio, sólo un detalle, de firmar un pacto de no agresión, digámoslo así, un pacto en virtud del cual el cliente se  compromete a no accionar contra el banco. En definitiva, la manzana envenenada que puede llegar a desincentivar primero, dificultar después y hasta finalmente hacer perecer la posibilidad de recuperar, según los casos, una importante cantidad de dinero. 

Un ruego, consulten antes de firmarles nada, ojo, no les digo que lo hagan a mí, sólo les digo que lo hagan y no se dejen llevar rápidamente por el canto de sirena, que puede ser tan tentador como peligroso.

Pero como anticipé al principio, las compañías de seguro también son buenas pescadoras, también se han apresurado a llamar con indisimulada insistencia a todos los clientes a los que se les ha formulado ofertas motivadas, en aras a conseguir un cuanto más rápido y barato acuerdo. Lo explicamos un poquito:

Cuando un cliente tras un accidente de circulación reclama indemnización por unas lesiones a una compañía aseguradora, la compañía puede contestar dando una Respuesta Motivada (no me considero responsable y si no estás de acuerdo te puedes ir al juzgado) o una Oferta Motivada (asumo la responsabilidad y te ofrezco tanto…). Pues bien, para este segundo supuesto, el cliente puede estar de acuerdo con esa cantidad o no estarlo y si no está de acuerdo siempre puede solicitar que se realice por el Instituto de Medicina Legal un informe pericial con cargo, y esto es muy importante, a la aseguradora. Tras el informe del Instituto de Medicina Legal la compañía aseguradora debe hacer otra oferta motivada en el plazo de un mes y milagro no, industria, esta segunda oferta, de acuerdo a la pericia realizada por el forense, suele ser, digo suele ser para no resultar irónico, notablemente más generosa. Yo todavía no he visto una sola oferta motivada que indique al cliente que tiene derecho a acudir a la pericia pública a costa de la compañía y por el contrario, se hace más que evidente a partir de ese momento, la velocidad de crucero que alcanza la mercantil, que llama con increíble insistencia al lesionado, marginando en la medida de los posible al letrado del mismo, a ver si firma sin consultar…

Pues bien, en estos días en que la Administración ha echado el cierre, en que no se hacen pericias en el Instituto de Medicina Legal y que volverán a hacerse cuando toque en un futuro indeterminado, las compañías llaman y llaman a los sufridos perjudicados para ver, para ver si pescan el mejor acuerdo, esto es, el que les permite no pasar por caja para pagar la pericia del IML (Instituto de Medicina Legal) y el que les ahorra la cantidad que supondría una nueva oferta, como digo las más de las veces más sustanciosa, tras el oportuno informe. Están avisados.

Con la mayor de las consideraciones y esperando la situación que vivimos les afecte de la menor manera posible, reciban un cordial saludo.


EL TRIBUNAL SUPREMO FIJA DOCTRINA SOBRE EL MÉTODO DE COMPROBACIÓN DEL VALOR REAL DE INMUEBLES A EFECTOS DEL CÁLCULO DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

La Sala III, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo ha establecido como doctrina que el método de comprobación del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que posibilita la Ley General Tributaria, consistente en multiplicar el valor catastral por un coeficiente, no es idóneo ni adecuado, salvo que se complemente con una comprobación directa por parte de la Administración del inmueble concreto sometido a valoración.

El Supremo establece que dicho método de comprobación no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo. Y además, deja claro a quién corresponde la carga de la prueba en este terreno: “el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor que figura en la declaración o autoliquidación del impuesto coincide con el valor real, siendo la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia”.

La referida doctrina abre la puerta a la posibilidad de impugnar las comprobaciones de valor efectuadas por la Administración siguiendo dicho método, realizadas de forma masiva en los últimos años, evitando tributar por un valor superior al precio realmente satisfecho


RECLAMACIÓN CLÁUSULA SUELO Y DE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Ya por todos es conocida la situación generada por la sentencia del Tribunal Supremo de 2013. Si las famosas cláusulas suelo contenidas en los préstamos hipotecarios no cumplían con determinados requisitos, se entendían abusivas.

Pero las sentencias posteriores echaban un jarro de agua fría sobre las ilusiones de los consumidores. La nulidad de la cláusula suelo no implicaba una retroactividad total, sino limitada en el tiempo, con lo que la recuperación de las cantidades se ceñía a las cobradas desde el dictado de la referida sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 2013.

No fueron pocos los juristas que desde un principio vieron en esta solución, más una solución de compromiso, un capote en auxilio de las entidades bancarias, que una acertada solución jurídica.

Ha sido por fin el TJUE (Tribunal de Justicia de la Unión Europea) quien ha decidido que, y citamos literalmente su fallo:

“El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que limita en el tiempo los efectos restitutorios vinculados a la declaración del carácter abusivo, en el sentido del artículo 3, apartado I, de dicha Directiva, de una cláusula contenida en un contrato celebrado con un consumidor por un profesional, circunscribiendo tales efectos restitutorios exclusivamente a las cantidades pagadas indebidamente en aplicación de tal cláusula con posterioridad al pronunciamiento de la resolución judicial mediante la que se declaró el carácter abusivo de la cláusula en cuestión”.

Y a pesar de lo enrevesado del texto es más o menos fácil de entender: si se declara la cláusula abusiva, no podemos limitar en el tiempo los efectos de dicha declaración. Las entidades a las que se le declare que la cláusula suelo es abusiva, deben hacer frente a lo cobrado de más por virtud de la misma y durante todo el tiempo de vigencia de la citada cláusula.

Ahora el gobierno prepara un modelo en virtud del cual, los bancos deberán avisar a sus clientes con cláusula suelo y se abrirá un proceso negociador en el que los bancos intentarán, y de ello estamos seguros desde este Despacho, engatusar al cliente de la forma más barata posible. ¿Acaso no han tenido tiempo a estas alturas de la película de devolver a sus clientes todo lo cobrado de más? ¿Acaso no conocemos todos nosotros, casos desde la sentencia del Supremo de 2013 en el que las entidades han llamado a sus clientes para ofrecerles suprimirles las famosa cláusula a cambio de renunciar a todo tipo de reclamación y a una reducción de intereses sólo beneficiosa para el usuario a  corto o medio plazo?

Por otra parte, el Tribunal Supremo también hace algún tiempo, en sentencia de diciembre de 2015, ha declarado abusivas las cláusulas en las que se atribuyen a la exclusiva responsabilidad del consumidor todos los gastos de constitución de la hipoteca, aranceles notariales y registrales, así como el pago de toda la carga tributaria que la operación supone. Es éste ahora otro campo de batalla abonado a la previa reclamación a la entidad, la negociación subsiguiente y la posible judicialización del conflicto.

Hasta hace apenas unos años, resultaba inimaginable poder discutir los pormenores de una póliza de préstamo con garantía hipotecaria o casi cualquier cláusula general insertada por un profesional/ empresario en contratos con los consumidores. Las cosas están cambiando y poco a poco, el Derecho de consumo, en buena medida auspiciado por el paraguas de la unión Europea, parece ofrecer mejores posibilidades al conjunto de particulares. De todas formas, no se engañen y no se dejen engañar, tanto en el supuesto de negociación previa a la vía judicial como en el caso de tener que llegar a esta última, estar asesorados y guiados por profesionales puede suponer una enorme diferencia en los resultados que puedan obtenerse.

José Luis Arias

Abogado